“包租婆D姐”在抖音直播间回应种种质疑。

近日，一则“93年包租婆拥有400栋楼”的短视频，冲上了微博热搜。视频里显示，一位27岁的广州女子号称拥有 “400栋楼”。

由于真实性受到网友质疑，5月4日下午，视频中的主角“包租婆D姐”，通过网络平台回应种种质疑，称关于其拥有“400栋楼”“每栋楼月赚50万”“身价超2亿”等言论皆不实，自己不过是通过承租再转租的方式经营公寓租赁。

■据《南方都市报》、《南方日报》

“93年包租婆拥有400栋楼”上微博热搜

5月3日，网友@张特价 发出一个特别的职业体验视频，介绍了一位在广州白云区的90后包租婆的收租生活，而视频里的“400栋楼”“身价超2亿”等内容引起了网友的广泛关注，当晚，“93年女生坐拥400栋楼”就成了微博里的热门话题。

据视频介绍，这位27岁的女子在嘉禾、龙归一带拥有超过400栋楼房。其解释，自己的第一桶金来自利用网络信息差，帮助普通房东出租房源，获得初始资金，随后开始了其包租婆生涯，开始买楼。再后来成立公司，进行不良资产重购。通过7年时间，置办了楼产400多栋，并在全国范围内开展相关业务。

视频在网络上热传后，女子和她背后的400栋楼的争议不断升温。有网友质疑，广州在2017年就实行限购政策，本市户籍限购一套，而视频中提出拥有“400栋楼”的说法难以坐实。还有网友提出质疑，“包租婆”人设或有炒作之嫌，其背后经营公寓的“广州迪家物业投资发展有限公司”被网友挖出。

“并没有说过自己总资产超过多少亿。”5月4日下午，当事女子“包租婆D姐”在抖音直播间回应了网络上关于自己的种种质疑，其表示，自己手上的房子大部分都是依靠收购和承租城中村内房子，依靠此模式成为了“坐拥”400多栋楼的“包租婆”，“只有很少一部分有产权，大部分只有租赁权”。

而对于网络上普遍质疑的“每栋楼月赚50万”的说法，其回应称，“是最多50万，不是每一栋每个月都能赚50万。”其表示，是视频剪辑原因所致，房子盈利情况不等，有的月赚几千、几万甚至赔钱的也有。

对于走红后迅速开播的原因，“包租婆D姐”在直播中称，今年受疫情影响，房子并不好租，本打算做点短视频有流量后直播带房，没想过会意外走红。

大学时期创业，做民宿起家

据“包租婆D姐”自述，她在广州上大学期间，就通过做兼职的方式来赚取生活费，高峰期曾同时打6份工。直到借用亲戚家的场地开办了补习机构，才赚到了一笔可观的收入。拿着这笔钱，她开始出国旅游，并注意到民宿的投资价值。

回国后，还在上大学的她，开始做民宿生意，租下三房一厅，其中一间自己住，另两个改造成民宿出租。据她介绍，当时整个费用才4万元。这一套经营起来后，引得不少同学和老师投资，于是她又盘下了第二套，第三套……

在经营民宿的过程中她发现，很多城中村的房子与正规的酒店不同，由于非标准化，每间屋子的内部样子可能都存在差异，对于很多房东来说，推介起来是比较困难的。于是她找到团队开发了一个专门推荐城中村民宿的网络平台，去实地拍了很多不同房间的房子，也吸引了一些小旅馆的老板过来做广告。

用“包租婆D姐”自己的话来说，经营这个网站“投资小，回报却大”。平台做起来的后，她卖掉了这个网站，并用钱开始投资更多的互联网项目，做了很多类别的APP，甚至还有针对大学城的外卖APP。

然而大学生的创业并非那么容易，仅仅三个月，所有的互联网项目烧尽了资金，她还欠下了200多万元债务。“这个时候，我重新整理了自己的创业项目，发现还是做民宿、做租房生意赚钱！”

尝试做二房东，转卖经营权

互联网创业失败后，“包租婆D姐”在继续经营民宿的同时，开始安心作起“房产中介”。“当时只收房东半个月租金作佣金，房客不收费。”后来，她开始有了自己的中介团队。“有一天，突然有一个老板说因为缺钱，要转让一整栋楼的经营权。”“包租婆D姐”萌生了“与其做中介，不如自己拿下来做”的念头。据她介绍，这种方式不需要买下整栋楼，只要交顶手费就行。

自己拿下来后，她借鉴做民宿的经验，除了对房间进行装修改造外，又将长租改成短租：“短租利润更高一些。”

在她的经营下，这栋房子的租金水平有所提升，顶手费水涨船高。“包租婆D姐”找到了合适的机会，以更好的价位，将这栋房子的经营权又转了出去。

就像养鸡一样，用便宜的价格买到小鸡，养大后以更高的价格再卖出去，通过这种方式，她又拿到了第二栋，第三栋……

调查 做二房东一定赚钱吗？不一定

目前，“包租婆D姐”有了自己的团队和公司，也吸引了不少投资人。据她介绍，很多整租的房子是通过“项目合作”的方式开拓的：有物业，有投资人即可，她经营，投资人坐等收钱。

这种方式看起来，具有较高的可复制性，但是否存在投资风险呢？据“包租婆D姐”介绍，她手下的400多栋房子，也不是每一栋都赚钱。“有的每个月可以赚几万，有的只能赚几千。”

记者了解到，租房行业利润其实并不高。地产研究机构克而瑞近日发布的《2019租赁住宅行业白皮书》称，国内一、二线重点城市住宅租金回报率中位数仅为2.04%，回报周期中位数近50年，远低于办公物业回报率4%-6%的水平。其中北上广深四城租金回报率普遍低于2%，深圳回报周期长达60年之久。

记者了解到，目前国内有自如、蛋壳、魔方、优+等一些大型的长租公寓运营商，如万科、碧桂园、龙湖等大型房企，也都开拓了自己的长租公寓品牌，模式大多是从村集体等业主手中获取破旧厂房、住宅楼，统一改造成长租公寓进行出租。

而为了争抢房源，有些公寓甚至为房东支付高于市场价的租金。我爱我家研究院院长胡景晖就曾对媒体表示，有不少长租公寓运营商以高出市场价20%-40%的价格争抢房源。“包租婆D姐”就坦言：“如果最开始拿到的价格比较高，亏本也是有的。”

“高收低出”的扩张模式，使很多长租公寓品牌陷入资金困局，整个行业频频爆雷。在2019年，就有如乐伽公寓、鼎家公寓、寓见公寓等“二房东”出现爆雷。

进入2020年之后，受到疫情等影响，更是有不少长租公寓运营商由于空置率高无力支付房租而撤场。