■记者 殷春艳 通讯员 张臻

16日，我市规模最大的前期物业服务专项检查开始，市房管局物业管理办公室会同房地产监察大队，对城区所有尚处于前期物业服务阶段的商品住宅小区进行拉网式专项检查。

开发企业不达标将不能售房

此次检查分为宣传动员和自查自纠、专项检查、整改提高3个阶段。目前处于拉网式专项检查阶段，该阶段将持续3个月至6月16日结束。在此期间，房管局物业管理办公室将对城区各房地产开发企业和物业服务企业存在的违法行为进行分类整理，并提出整改意见下达《整改通知书》。该阶段过后即6月17日以后到当月的30日为整改提高阶段，要求房地产开发企业整改到位，规范经营行为提高其依法经营的意识和自觉性。

专项检查涉及城区所有处于前期物业服务阶段的315个商品住宅小区，30多家房地产开发商和物业服务企业。

市房管局物业管理办公室工作人员李新华告诉记者，此次专项检查是我市有史以来开展的规模最大的一次前期物业服务检查。对于检查中发现的不合格房地产开发企业，要求其限期整改，对那些整改不积极或在规定期限内整改不到位的将严肃查处，并停办该企业房地产开发相关手续。

今后，所有房地产开发企业开发的商品住宅小区都必须达到整改内容的要求，否则开发企业将不能取得《商品房预售许可证》，即不能售房。此次专项检查是对以前开发的所有不规范的商品住宅小区物业管理的一个有效清理，对以后商品住宅物业小区的物业管理也制定了一个标准，能有效解决和减少物业矛盾，对提升我市物业管理服务具有重要意义。同时，督促房地产开发企业开发出功能齐全、质量合格、设施完备的商品住宅小区。

前期物业纠纷占95%以上

物业小区前期物业服务，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产开发企业选聘物业服务企业实施的管理活动，也即应由开发商承担的义务。李新华介绍说，前期物业服务其实是房地产开发商对销售商品房的一种售后服务，房地产开发企业就是前期物业服务的主体、第一责任人。

我市自取消福利分房制度，出现商品房及物业管理服务以来，由于前期物业服务不够规范，产生的矛盾纠纷较多，在所有物业管理纠纷中前期物业管理纠纷占到了95%以上。

此次专项检查将进一步明确房地产开发企业和物业公司的责任和义务，切实维护好业主的权益，促进房地产业持续健康发展。市房管局设有专门的投诉电话：8110812、8110856，房地产开发企业和物业管理企业有什么违法违规行为，市民可打电话进行投诉。此次检查重点包括12项内容，这些内容都是依据《物业管理条例》和房地产方面的法律法规，并结合我市实际情况制定，将目前我市前期物业管理工作中出现的矛盾、纠纷较多的地方都基本涵盖进去（详见文后）。

水、电、暖实现供应单位终端收费

《物业管理条例》中明确规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。去年12月3日，市房管局办公室印发文件要求在2009年1月1日后竣工的商品房开发项目必须安装ic卡智能计量表实行终端收费。同时要求在此之前竣工的房地产开发项目，房地产开发企业应与业主协商，确定具体方案后实施改造，最终实现终端收费。

以前这些费用往往是物业服务企业代收，存在一些“暗箱操作”行为，收费标准也不透明，如果一家认为收费不合理提出质疑，开发商就会以停掉整个小区的水、电来威胁，业主怕影响其他居民的生活只好忍气吞声。“实现终端收费后，业主将不用再为这些能源在输送途中的损耗“买单”，自家消耗多少就付多少费用，对业主大有好处。”李新华介绍说。

建设单位在物管区域内需配置物管用房

《物业管理条例》明确规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。此次专项检查，重点检查在物业管理区域内未按总建筑面积3‰的比例配置物业管理用房的行为。“配置物业用房后，物业管理企业为业主服务将会更加方便和快捷，最终受益的是广大业主。”李新华坦言。

物业共用部分经营所得收益归全体业主

《物业管理条例》明确规定，业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，未经业主大会同意，不得改变物业管理用房的用途。同时还规定，因改变用途而获得收益的，收益归全体业主。

李新华举例说，市面上有不少建设企业提出消费者买顶楼就送其该楼的楼顶，这其实是一种不合法行为，楼顶是全体业主共有的，怎么处置应由全体业主说了算。目前不少建设单位在建筑墙体上张贴广告，挂横幅，获得不少收益，这部分收益应当归全体业主所有。此次专项整治，将重点检查那些擅自改变物业区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途，擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的行为。同时，引导广大业主依照有关法律法规维护自身的合法权益。

开发企业需积极为业主办理房产证

李新华介绍，按照规定，开发商在取得竣工验收备案证后的90天内必须办理房产证，但前提是已经取得土地使用证、建设工程规划许可证、房屋竣工验收备案证等证件，此外还需要缴纳契税和维修基金。而目前我市不少房地产开发企业一旦在土地使用、规划许可等任何一个环节出现问题，都将致使无法完成预期审批，最终导致房产证办理逾期。此次专项整治，将重点检查那些未按规定时间为业主办理房屋所有权证的行为，督促房地产开发企业积极地为业主办理房产证。

附：

12项整治内容

物业服务各类收费标准未在物价部门备案并办理相关手续的；水、电、暖等未实现供应单位终端收费的；3万平方米以上物业小区未通过招投标方式选聘物业服务企业，3万平方米以下物业小区未报市房管局批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的；未按规定与物业服务企业签订《前期物业服务合同》的；未制定临时管理规约或在销售时未将临时规约向物业买受人明示和约定的；在物业管理区域内未按总建筑面积3‰的比例配置物业管理用房的；擅自改变物业区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；擅自处分属于业主的物业共用部分、共用设施设备的所有权或者使用权的；未按规定向前期物业服务企业移交资料，办理物业承接验收手续的；在入住率达到50%后未按规定组织成立业主委员会的；未按国家规定的建筑工程保修期限和保修范围，承担物业保修责任的；未按规定时间为业主办理房屋所有权证的；其它违法违规行为。